高流動性、低成本投資歐洲房地產

香港人喜歡買樓，但香港樓價平均每呎2萬港幣以上，每年租金回報率只有3%。所以近年大家想投資比較便宜的東南亞房地產，但又會擔心房子太遠，很難管理，或者匯率波動，影響回報。想投資英美國家的房地產，又好難找到渠道。

這時候，就有一種投資工具你不可不知道——REIT, Real Estate Investment Trust，房地產投資信託基金。房地產信託基金，是以信託方式組成而主要投資於房地產項目的集體投資計劃，旨在為投資者提供來自房地產項目（如購物中心、寫字樓、酒店等）的定期租金回報。換句話講，我們藉助REIT，可以在不購買相關物業的情況下，透過專業機構或者上市房產公司的股票，坐享物業升值和租金收入所帶來的回報。

駿利亨德森投資，是由房地產商起家的資產管理公司，有著雄厚的全球建築和物業管理背景，旗下有多隻王牌基金與地產股票相關。比如「泛歐地產股票基金」，年初至今增長超過30%，相較於今年波動的香港股票市場，表現相當亮眼。此基金投資超過50%在房地產信托基金上，共110隻成份股，自由流通市值為2,280億歐元（1萬9千億港元）。

為什麼選擇泛歐房地產？

過去10年歐洲上市房地產股平均每年回報為11.3%，高於歐洲股票的8.3%及歐洲債券的4.4%。另外，可預測基本現金流，有助支持盈利和股息持續增長。而歐洲上市房地產公司的表現與其他股票或債券相關性較低，不易受後者波動而影響收益。

此基金著重結構增長的板塊。例如，基金經理看好近年電子商貿增長推動物流空間的需求，加重投資倉庫業務相關的公司，如Sergo，它是全英國最大市值的公司，主要出租工業倉庫。又如投資比利時公司Aedifica，它專門提供健康護理的宿舍；以及投資Unite，它是一家營運學生宿舍的英國公司。

買賣基金，相比直接買賣房地產，交易更為簡便，可投資環球市場，資產流動性更高。因此，利用「泛歐地產股票基金」，投資者可以較高流動性、低成本的方式投資歐洲房地產。

資金流向監察 ：港房和空運

一周回顧：

恆指受壓於20天線，板塊動力疲弱。恆指上週高開，但受中美貿易談判的不確定性影響，板塊動力普遍疲弱。只有港房、土木建築、物業代理和管理這三個板塊位於強勢區。

本周投資主題：

港房：長實集團（1113）上週吸引最多資金流入。投資者看好其多元化的全球業務佈局。英鎊匯率企穩，亦有助支撐長實旗下英國業務的資產淨值。九龍倉（1997）最近亦吸引大量資金流入，投資者認為其商用和零售物業組合（海港城和時代廣場）的價值依然穩健。另外，恆基兆業（12）的資金流入量亦在回升。新界的農地儲備價值尚未釋放。

空運：板塊市值上週回落，但資金流入量回升，反映抄底活動開始浮現。中國三大航空公司公佈首三季純利按年溫和下跌，反映他們的盈利能力已經見底回升。板塊股價對賬面值比率約0.8倍，處於近五年歷史區間的低端。

IPO快報 - 阿里巴巴（9988 HK）電子商務巨頭赴港上市

投資觀點

雲計算正成為主要增長動力。在1Q20以及19/18年度，阿里巴巴的收入分別增長42%/51%/58%，非GAAP淨收入增長54%/12%/44%（不包括股權激勵費用、攤銷、減值、資產重估和出售）。其中，雲計算業務增長最快，增幅為66%/ 85%/ 100%。

1Q20利潤率上升。盈利能力方面，17/18/19年度以及1Q19/2Q20非GAAP利潤率分別為37%/33%/25%/25%/27%，而調整後EBITA利潤率為44%/39%/28%/33%/30%。

20/21年度市盈率為28.2/23.0倍，較其美國ADS溢價8%。根據彭博市場預期，阿里巴巴20/21年度調整後純利預計增長37%/23%。我們認為阿里巴巴的估值合理。其招股價區間上限188.0港元（對應市值為4.0207萬億港元）。

軟銀和馬雲為主要股東。上市後，軟銀和馬雲仍為最大股東，持股量分別為25.2%和6.0%。

主要風險：（1）品牌聲譽受損；（2）競爭激化；及（3）經濟滑坡。

西貢私人會所 體驗健康生活模式

合作夥伴富通保險 （FT Life）早前邀請我們一行同事，參觀了西貢的私人會所，並享用了午餐。

這家會所本為高爾夫球及網球愛好者而設，提供世界一流教練及運動設施，亦提供全方位的配套設施包括康體設施、留宿設施、室外及室內游泳池、餐廳、兒童探險區、學院書館、烹飪坊、花林徑及蝴蝶園，旨在平衡身心健康，體驗全面的健康生活模式。

期待日後我們與客戶可一齊體驗！

騰訊控股 (0700) 快訊 – 中性：預計第三季業績表現參差，核心純利增長23%

最新發展

騰訊（700 HK）定於11月13日收市後公佈第三季業績。

投資觀點

我們預計第三季核心純利（撇除財務收益）按年增長23.1%至179億元人民幣，收入增長20.9%至975億元人民幣。

我們預計新推出的手機遊戲將開始變現，網路遊戲業務將加快按年增長14%。不過，視頻訂閱和廣告業務受經濟放緩和政治不確定性的影響更明顯，令到該分部的增長放緩到14%。而金融科技和雲業務預計仍可維持35%的高速增長。

盈利能力方面，我們預計毛利率可能會保持平穩。我們預期第三季核心純利潤率略微按年擴闊0.3個百分點至18.4%。

該股現價為19/20年度市盈率29.3/24.3倍，基本已反映短期不確定性以及第三季業績表現參差的預期。估值中存在的主要變數在於：（1）金融科技和雲業務的發展；及（2）宏觀經濟逆境以及視頻訂閱和廣告方面的政策不確定性。

主動投資法 捕捉A股潛在回報

安本標準投資管理集團是來自英國的主動式投資管理公司，全球資產管理規模為6,691億美元。他們帶來了A股市場的最新資訊。

為什麼投資中國？

1. 中國增長步伐雖放緩，但穩定，GDP仍有6%增長。

2. 在千禧世代長期消費需求推動下，國內的經濟增長質素增強，6成的經濟增長來自消費。

3. 國內的環境、社會與企業管治（ESG）水平提升，中國仍值得投資。

但中國市場面對一些風險，包括散戶投資者較多，投資較短視，造成股市波動，以及受中美貿易戰影響。因此需要主動型管理，才可捕捉潛在回報。

為什麼投資中國A股？

1. 政府加速放寬財政與貨幣政策，包括減稅降費，總規模達人民幣2萬億元（相當於3,000億美元），帶動國內消費。包括下調增值稅及小型與微型企業的公司稅、調降社保供款至16%與減收路費。

2. A股市場既深且廣，行業分散，沒任何公司可以操控大市，選擇亦較多元化。

3. 隨著中國開放市場，讓更多海外投資者參與，他們投資較為長線，相信會令股市較少波動，股票質素也逐步提升。

4. A股在國際市場的影響力日益增長。2016年10月1日起，人民幣被納入特別提款權至10.9%。而且中國在MSCI新興市場指數比重不斷增加。

5. 估值仍然吸引，MSCI中國A股在岸指數預期未來12個月市盈率為13倍，相比2009年的27倍大大降低。每股盈利增長為10%，預計於2020年會增長至15%。

為什麼選擇安本標準投資管理投資中國A股？

1. 他們採取主動投資方法，不跟隨基準選股，且集中持有優質企業，投資的公司主要受惠國內消費增長，貿易戰對其影響較小。

2. 基金經理拜訪不同公司，了解內部情況。於2018年，出席了70多間、佔74%市值中國A股公司的會議。

3. 眾多投資經理專責研究中國股市各行各業，捕捉不同行業潛在回報。

4. 此基金的股本回報率有20.3%、資產回報率為9.9%，拋離MSCI 中國A股在岸指數的15.6%及6.6%。

資金流向監察：醫藥及醫療和香港商業地產

一周回顧：

恆指一週累升1.6%，但板塊動力仍無起色。恆指上週累計回升433點或1.6%。看漲板塊數量只有3個，即醫藥和醫療、紡織和服裝、IT硬件、組件和分銷。另一方面，看跌板塊數量從14個減少到12個，其乳品板塊位於潛在下跌區。

本周投資主題：

醫藥和醫療：石藥集團（1093）上週的資金流入量為板塊內最大。公司1H19純利/收入增長24.8%/27.6%。石藥的在研藥品儲備規模居同業之首，抗腫瘤藥組合仍處於強勁增長階段，19年度增幅預計可達100%。東陽光藥（1558）上週亦表現強勁，首九個月純利增長1.28倍至15.5億元人民幣。同時，藥明康德（2359）第三季純利/收入大幅增長64%/35%。

香港商業地產：香港商用地產板塊的資金流入量上週強勁反彈。9月零售額按年跌幅放緩至18%，反映香港零售物業的下滑週期或許已經接近見底。投資者相信在按揭利率下調以及政府放寬按貸首付要求等舉措下，香港樓市可能會很快見底回升。匯控（0005）、恆生（0011）和中銀香港（2388）等本地銀行上週跟進降息12.5個基點。

(image: planto.hk)

美聯儲減息0.25% 中美繼續貿易會談

市場概況

美國聯邦儲備局公開市場委員會進行議息會議後宣布減息0.25%。中美雙方繼續進行貿易會談，但可能拖延訂定貿易協議的時間。

債市走勢

美國聯邦儲備局公開市場委員會減息0.25%。聯儲局重申現時勞動力市場強勁，失業率處於低位，就業穩固增長。由於亞太經貿組織會議取消舉行，中美貿易會談可能拖延訂定協議的時間。美國商務部部長羅斯表示很快會就美國企業向華為供貨發出許可。

日本央行議息後維持目標政策利率負0.1%。日本央行行長黑田東彥表示，目前經濟仍受制於中美雙方的貿易摩擦。

中國經濟下行壓力仍大，PMI數字繼續低迷，表示企業生產及採購均在放緩。高息債方面，清華大學旗下紫光集團及北大旗下的方正集團均受到拋售。按澳新銀行的分析，雖然兩者均有一定程度國企背景連繫及複雜的股權結構，仍然未能令投資者放心。